головна :: статті :: макроекономіка :: підручники :: пошук :: вхід

Методологія оцінювання вартості обєктів містобудування, що мають історичну цінність, при впровадженні проектів реконструкції та реставрації

Костенко С.В.

Процес визначення вартості об’єкту культурної спадщини для проведення реконструкції та реставрації  набагато складніший, ніж "звичайного" об’єкту нерухомості. Згідно п.19 Закону «Про охорону культурної спадщини " пам’ятники загалом, так містобудування зокрема,  підлягають грошовій оцінці згідно з нормативами і методиками, які затверджуються Кабінетом Міністрів України".

На сьогодні, питання оцінки проектів реконструкції та реставрації об’єктів містобудування, занесених до Державного реєстру нерухомих пам’ятників  в Україні регламентує затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 26.09.2002 р. Методика грошової оцінки пам’ятників (далі Методика).

Дія Методики поширюється на випадки проведення суб’єктами діяльності з грошової оцінки пам’ятників і тільки що виявлених об’єктів культурної спадщини до вирішення питання про занесення їх в Державний реєстр нерухомих пам’ятників України, а саме: відчуження;  передача у володіння, користування, управління; передача в оренду: переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;  передачі в заставу; передачі до статутного фонду господарського суспільства; страхування; інших випадків, передбачених законодавством [2].

У загальних положеннях вказано, що Методика визначає процедуру проведення грошової оцінки пам’ятників археології, історії, монументального мистецтва, архітектури і містобудування, садово-паркового мистецтва, ландшафтних пам’ятників національного і місцевого значення, занесених в Державний реєстр нерухомих пам’ятників України.

У п.7 Методики розглядаються особливості вибору бази оцінки для різних цілей оцінки. Надалі пункти Методики розділяються на два розділи [5]:

1. Грошова оцінка археологічних пам’ятників.

2.Грошова оцінка пам’ятників архітектури і містобудування, а також історичних, ландшафтних, монументального і садово-паркового мистецтва

Найбільш важливими для проведення оцінки пам’ятника (у тому числі в інформаційному сенсі) є ПАСПОРТ і ОХОРОННИЙ ДОГОВІР.

Паспорт є як правовим, так і історико-культурним документом. У ньому відбивається уся історія цього пам’ятника, історико-культурні підстави для включення його в Державний реєстр об’єктів культурної спадщини, визначений предмет охорони (тобто, ті параметри і характеристики, які зобов’язані бути збережені при будь-яких роботах на даному об’єкті).

Охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини відповідно до Закону України "Про охорону культурної спадщини" [3] і "Порядку укладення охоронних договорів на пам’ятники культурної спадщини" власник пам’ятника зобов’язаний зробити висновок не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання пам’ятника або його частини у власність або користування.

Виходячи з затвердженої процедури Оцінки, історико-культурні дослідження проводяться з метою встановлення культурної цінності пам’ятки, яка включає: історичну цінність,  містобудівну цінність, архітектурну цінність,  художню цінність, утилітарну цінність.

Історико-культурні дослідження пам’ятки містобудування  є основою експертизи культурної цінності пам’ятки. До проведення експертизи залучаються відповідні спеціалісти чи експертні комісії, створені спеціально уповноваженими органами охорони культурної спадщини, або організації, уповноважені проводити таку експертизу.

Для визначення під час оцінки пам’ятки вартості творів монументального образотворчого мистецтва та елементів декоративно-прикладного мистецтва, які не можна відокремити від пам’ятки без завдання їй шкоди (фрески, мозаїки, вітражі тощо), залучаються експерти-мистецтвознавці та фахівці, уповноважені виконувати такі роботи [3].

Визначення культурної цінності пам’ятки містобудування здійснюється шляхом аналізу зазначених складових культурної цінності. В той же час, кожна зі складових аналізується на основі певних критеріїв, індивідуальних для кожного виду цінності.

Історична цінність .Визначається за такими критеріями:

- хронологічна глибина (дата створення пам’ятки). Для визначення історичної цінності цей критерій є домінуючим. Для Оцінки пам’ятки зі значною хронологічною глибиною він є більш вагомим, ніж такий показник, як, наприклад, її технічний стан;

- місце пам’ятки в культурі. Критерій включає:

· визначення значення об’єкту для розвитку культури певного населеного пункту, регіону та держави в цілому;

· визначення меморіальної цінності.

Для пам’яток історії цей критерій є одним з основних і більш значимим, ніж наприклад, архітектурно – художнє вирішення об’єкту.

Містобудівна цінність. Визначається за такими критеріями:

- роль місця розташування пам’ятки в планувальній структурі та системі забудови вулиці, кварталу, району, населеного місця в цілому. В разі розташування пам’ятки в місцевості з незначним заселенням або з його повною відсутністю визначається роль пам’ятки в природному середовищі [5.]

При визначенні ролі пам’ятки в середовищі необхідно звертати увагу на те, чи є пам’ятка одиничним об’єктом, чи елементом комплексу, ансамблю, що підвищує її містобудівну цінність.

- підвищення містобудівної цінності планувально – структурного містобудівного утворення (вулиці, кварталу, району, населеного місця в цілому) у зв’язку з розташування тут пам’ятки. Визначається, є пам’ятка рядовим об’єктом, що формує традиційний характер середовища, локальним акцентом чи домінантою [1].

- збагачення природного середовища у зв’язку з наявністю пам’ятки (для пам’яток, розташованих за межами населених пунктів), яка може бути рядовим об’єктом, акцентом або домінантою в середовищі.

Архітектурна цінність. Визначається за такими критеріями:

- належність пам’ятки до творчої спадщини певного автора. Необхідно враховувати наявність документального підтвердження (проектних креслеників, текстових матеріалів), значення творчості даного архітектора для конкретного населеного пункту, а також його творчий внесок в розвиток архітектури певного регіону чи держави. Водночас, цей критерій не може бути домінуючим при визначенні архітектурної цінності [5].

- раритетність пам’ятки визначається на основі відомостей про відсутність подібних об’єктів (унікальність об’єкту), наявність одиничних подібних об’єктів, наявність незначної кількості подібних об’єктів, наявність значної кількості подібних об’єктів на час проведення Оцінки.

- особливості архітектурно – художнього вирішення пам’ятки. Критерій включає:

· стильову характеристику об’єкту: має об’єкт яскраво виражені ознаки певного архітектурного стилю, слабко виражені стильові ознаки чи не має зовсім, або ж має ознаки кількох архітектурних стилів.

· характеристику об’ємно-просторового вирішення об’єкту як певного архітектурного типу (поширений, рідкісний, унікальний);

· характеристику екстер’єру та інтер’єру за ступенем художньої виразності (висока, середня, низька).

- схоронність (автентичність) головних конструктивних елементів.

Критерій включає: характеристику стану збереження фізичного об’єму пам’ятки, її матеріально-технічної структури за найнижчою хронологічною глибиною; характеристику історичних нашарувань та їх впливу на архітектурно-художні якості об’єкту; визначення ступеню втручань (консервація, реставрація, ремонт, пристосування), що призвели до втрат автентичності.

Художня цінність. Визначається за такими критеріями:

- належність пам’ятки до творчої спадщини певного автора. Критерій є одним з основним для пам’яток монументального мистецтва. Коли мова йде про твори монументального мистецтва в архітектурних об’єктах, де визначити автора монументальних творів нерідко не видається можливим, то цей критерій потрібно розглядати в контексті такого критерію, як особливості архітектурно – художнього вирішення пам’ятки.

- відповідність засобів художньої виразності (матеріал, техніка виконання) поставленим завданням;

- особливості композиційного вирішення (унікальне, рідкісне, традиційне).

Утилітарна цінність. Визначається за критерієм доцільності вирішення типологічних завдань, що виявляється в об’ємно-просторовому, планувальному, архітектурно-художньому рішеннях [1].

Види вартості пам’ятника містобудування

Визначення бази оцінки і виду вартості дуже важливий етап, від якого надалі залежить і сама процедура оцінки об’єкту культурної спадщини і подальше застосування результатів оцінки.

Так, у більшості випадків оцінки "звичайної" нерухомості визначається ринкова вартість. При оцінці таких об’єктів містобудування необхідно обачніше відноситися до визначення можливого виду вартості, і зокрема ринковій вартості. На цьому етапі розвитку ринку нерухомих об’єктів культурної спадщини, визначення ринкової вартості можливе у разі, коли оцінюваний пам’ятник є типовим зразком фонової забудови міста, отже, порівняння з об’єктами "подібного майна" не вимагає проведення "особливих" коригувань. Крім того, визначений охоронним договором напрям використання приміщень оцінюваного об’єкту культурної спадщини визнається найбільш ефективним.

Визначення інвестиційної вартості виправдано для цілей відчуження об’єкту культурної спадщини. Особливо якщо йде мова про відчуження об’єкту культурної спадщини, подальша експлуатація якої можлива лише за умови проведення реставраційних робіт або робіт з реконструкції [2].

Для визначення вартості відновлення об’єкту культурної спадщини істотних обмежень, окрім суто методологічних, немає. Також при певному законодавчому врегулюванні процедури відчуження пам’ятників доцільно буде говорити про визначення початкової вартості об’єкту культурної спадщини і встановлення певного діапазону вартості об’єкту культурної спадщини при інвестиційному плануванні.

Особливості застосування підходів оцінки

Витратний підхід. Витратний підхід в порівнянні з прибутковим і порівняльним підходами має істотну перевагу – обумовлений облік ціннісних показників і показника збереження пам’ятника містобудування (автентичності).

Проте певні обмеження існуватимуть і для витратного підходу. Так, наприклад, для пам’ятників національного значення визначається виключно вартість відтворення, яка дорівнює кошторисній вартості створення в сучасних умовах нового об’єкту, який є точною копією оцінюваного пам’ятника за конструктивними ознаками. Безумовно, облік вартості матеріалів і технології будівництва, які існували за часів споруди пам’ятники у більшості випадків неможливо [2].

Прибутковий підхід. В цілому, можливість застосування прибуткового підходу передусім залежить від того, чи обумовлена охоронним договором можливість комерційного використання пам’ятника. Відсутність охоронного договору це не розширення можливостей, а порушення умов використання пам’ятника.

Потенційний дохід від використання пам’ятника прогнозується виходячи з визначеного в охоронному договорі напряму (напрямів) його використання. При прогнозі доходу згідно Методики, аналізуються наступні чинники: можливість збільшення доходів, обумовлена культурною цінністю, місцем розташування, експлуатаційною придатністю пам’ятника містобудування або іншими чинниками; ймовірного зменшення доходів, пов’язаного з обмежувальними умовами встановлених режимів використання пам’ятника.

Культурна цінність пам’ятника може збільшувати доход від його використання в основному, якщо цей пам’ятник є об’єктом екскурсійно-туристичного відвідування.

Порівняльний підхід. На сьогодні ринок нерухомих об’єктів культурної спадщини України знаходиться на початковій, а точніше нульовій стадії формування. Існуючі факти продажу приміщень у будівлях-пам’ятниках так званої фонової забудови міст можуть бути використані лише при оцінці аналогічних приміщень або будівель [1].

Шляхи збереження. На тлі наявних проблем першочерговими завданнями в області охорони культурної спадщини визнані наступні: створення чіткої структури органів охорони культурної спадщини, забезпечення їх розвиненою інфраструктурою науково-дослідних, проектних, реставраційних організацій, міцною матеріально-технічною базою; створення єдиного правового поля у сфері охорони і використання об’єктів культурної спадщини; розвиток міжнародної співпраці у сфері охорони культурної спадщини, створення позитивного іміджу України.

Література

1.Клименко  И.Н., Скибицкая Т.В. и др.. / Памятники архитектуры как объект оценки. Справочное пособие/ Авт. Кол.: Клименко  И.Н., Скибицкая Т.В., Шалаев В.Н., Сердюк Е.М., Аджиев Т.М.- К., 1999, с.

2. Смольникова С. / Оценка объектов культурного наследия в Украине. Проблемы инвестиций./ Property times. Профессионально о недвижимости № 10 (398), апрель 2012 г.

3. Закон України «Про охорону культурної спадщини».

4. Інструкція про порядок обліку, забезпечення збереження, експлуатації та реставрації нерухомих пам’ятників історії зі змінами № 295/104 від 13.05.04

5.Постанова Кабінету Міністрів України від 26.09.02 № 1447 «Про затвердження Методики грошової оцінки пам’яток ».


Залишити коментар

Ви повинні ввійти, щоб залишити коментар.